MBS dự báo rằng triển vọng đầu tư vào cổ phiếu BĐS KCN sẽ tập trung vào các doanh nghiệp có quỹ đất sạch, tình hình tài chính lành mạnh và định giá hấp dẫn với tỷ lệ cổ tức cao. Theo đó, những doanh nghiệp này sẽ có lợi thế trong việc thu hút đầu tư và phát triển trong thời gian dài.
Đến cuối năm 2023, diện tích đất công nghiệp trên cả nước đã đạt 89.200 ha, tăng 1,5% so với năm 2022, chủ yếu tăng ở miền Bắc. Tổng diện tích đất KCN đã cho thuê là khoảng 51.800 ha, tăng 5,7%, với tỷ lệ lấp đầy khoảng 57,7%. Các KCN đã đi vào hoạt động có tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 72,4%, trong khi giá cho thuê ổn định ở miền Nam và tăng 10% ở miền Bắc.
Tương lai của ngành BĐS KCN sẽ chuyển dịch từ các KCN truyền thống sang những dự án có hướng xanh, bền vững, sử dụng công nghệ cao để giảm phát thải carbon. Điều này đang trở thành xu hướng đầu tư hiện nay. Ngược lại, các doanh nghiệp trong thị trường loại 2 có thể thu hút dòng vốn đầu tư vì nguồn cung lớn và giá thuê thấp.
Về thu hút FDI, MBS nhận định rằng Việt Nam đang đối mặt với sự cạnh tranh từ Ấn Độ và Indonesia, với tỷ lệ tăng trưởng FDI thấp hơn. Việc áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu có thể làm mất đi lợi thế thu hút đầu tư FDI của Việt Nam, ảnh hưởng đến ngành BĐS KCN.
Tuy nhiên, Việt Nam vẫn giữ được lợi thế cạnh tranh nhờ các hiệp định thương mại, chi phí lao động và điện năng hấp dẫn. Mối quan hệ chiến lược với Mỹ cũng được xem là một yếu tố hỗ trợ thu hút đầu tư vào phát triển công nghệ cao.
Dựa trên những phân tích này, MBS khẳng định rằng triển vọng đầu tư cổ phiếu BĐS KCN trong năm 2024 sẽ chú trọng vào các doanh nghiệp có quỹ đất sạch, vị trí thuận lợi, tài chính lành mạnh và định giá hấp dẫn với tỷ lệ cổ tức cao.
MBS đã lựa chọn hai cổ phiếu tiêu biểu là IDC của Tổng Công ty Idico và PHR của CTCP Cao su Phước Hoà. Idico sở hữu và quản lý 10 KCN với tổng diện tích 3.267 ha, trong khi PHR tham gia vào các dự án KCN có vị trí thuận lợi ở Bình Dương.
Dự kiến, IDC sẽ có doanh thu khoảng 9.718 tỷ đồng và lợi nhuận ròng khoảng 2.410 tỷ đồng vào năm 2024. Đối với PHR, MBS dự báo doanh thu là 1.707 tỷ đồng và lợi nhuận ròng là 550 tỷ đồng trong cùng kỳ.
