Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội thông qua ngày 18/1/2024 có thể tác động tích cực đến thị trường bất động sản Việt Nam, trong đó có thể khiến giá đất và nguồn cung bất động sản tăng lên.
Về giá đất, Luật Đất đai (sửa đổi) bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo cơ chế thị trường. Điều này sẽ đảm bảo quyền lợi đền bù cho các đối tượng có đất nằm trong diện thu hồi, đồng thời góp phần tăng giá đất do phù hợp với giá thị trường. Ngoài ra, các quy định về sử dụng đất đai hiệu quả hơn như đất kết hợp sử dụng đa mục đích, chuyển đổi đất nông nghiệp, nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp đối với đối tượng không phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp,… cũng sẽ góp phần tăng giá các loại đất từ đất nông nghiệp, đất phi thương mại,… từ đó gia tăng giá bất động sản nói chung.
Về nguồn cung bất động sản, Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ hỗ trợ quỹ đất được triển khai nhanh hơn do cơ chế định giá theo thực tế thị trường. Ngoài ra, các quy định cụ thể về loại đất nào sử dụng cho thương mại, loại đất phục vụ nhu cầu nào thì phải qua đấu thầu, đấu giá cũng sẽ giúp các chủ đầu tư có phương thức, quy định rõ ràng hơn để tiếp cận quỹ đất, từ đó tăng nguồn cung ra thị trường.
Tuy nhiên, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định không nên quá kỳ vọng việc thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) này sẽ khiến cho thị trường phục hồi nhanh chóng vì sẽ có độ trễ khoảng 8 – 12 tháng để Luật được được thẩm thấu và thực thi.
Bên cạnh đó, xu hướng đi thuê nhà do không đủ tiền mua nhà cũng tăng lên trong nửa đầu năm 2024. Theo Báo cáo về xu hướng và tâm lý người tiêu dùng bất động sản (CSS) của Batdongsan.com.vn, nửa cuối năm 2023, trong 3 lý do phổ biến của những người muốn thuê nhà thì “ưu tiên sự linh hoạt”" chiếm tỷ trọng lớn nhất (38%), “không muốn mua nhà vì giá chưa hợp lý” chiếm 29% và “không đủ tiền mua nhà” chiếm 26%. Tuy nhiên sang nửa đầu năm 2024, “không đủ tiền mua nhà” đã trở thành lý do hàng đầu khiến người dân lựa chọn thuê nhà, chiếm 33%. Động lực thuê nhà vì “ưu tiên sự linh hoạt” đã giảm tỷ trọng xuống, chỉ còn 27%.
Có thể thấy, xu hướng đi thuê nhà do tài chính chưa cho phép việc sở hữu bất động sản tăng lên trong nửa đầu năm 2024. Trong đó, chung cư là loại hình bất động sản được người thuê quan tâm nhiều nhất (43%), sau đó là nhà riêng (18%) và nhà trọ (18%), chỉ một bộ phận nhỏ (9%) quan tâm đến nhà phố cho thuê.
Để khắc phục khó khăn tài chính, người thuê chủ động tìm bất động sản có diện tích nhỏ hơn hoặc nằm ở vị trí xa trung tâm hơn. Cụ thể, theo Báo cáo CSS nửa đầu năm 2024, khi được hỏi về phương án thích ứng khi giá thuê nhà cao, 67% người tiêu dùng bất động sản dự định sẽ thuê nhà nhỏ hơn, 27% sẽ thuê nơi xa hơn, 20% cho biết sẽ sống với nhiều người hơn, 13% sẽ thuê nơi có ít tiện ích hơn. Trong bối cảnh đa số người thuê đang cố gắng thắt chặt ngân sách và kỳ vọng vào một mức giá hợp lý hơn, 70% chủ nhà cũng sẵn sàng giảm giá thuê, với mức giảm phổ biến là dưới 10%.
Nhìn chung, giá bất động sản có thể tiếp tục tăng trong thời gian tới, nhưng xu hướng đi thuê nhà do không đủ tiền mua nhà cũng tăng lên. Điều này sẽ khiến cho thị trường bất động sản Việt Nam có sự phân hóa rõ rệt giữa phân khúc nhà ở cao cấp và phân khúc nhà ở bình dân.
